Добромир Ганев: При покупката на апартамент, цената му се договаря доброволно

https://www.24chasa.bg/mnenia/article/7387945 Добромир Ганев: При покупката на апартамент, цената му се договаря доброволно Добромир Ганев: При покупката на апартамент, цената му се договаря доброволно www.24chasa.bg
Добромир Ганев

За да докажеш, че някой е вписал данъчната оценка в нотариалния акт, трябва да знаеш коя е истинската стойност.

Никой в държавата няма достоверна информация за цените на имотите, макар че Агенцията по вписванията притежава софтуер, който позволява при всяка сделка да се вписва материалният интерес, казва председателят на Националното сдружение "недвижими имоти"

И още акценти

Държавата трябва да защити гражданите, като създаде регламент, който да доведе до по-справедлив, по-прозрачен и по-етичен пазар на имоти в страната

Твърдението, че брокери надуват офертни стойности, е абсурдно и не почива на никаква здрава пазарна логика

- Г-н Ганев, как гледате – вие лично, а и Националното сдружение “Недвижими имоти”, на практиката в нотариалните актове да се вписва не действителната стойност на купеното жилище, а данъчната му оценка?

- Договарянето на условията по една сделка, включително и цената, е абсолютно свободен процес за участниците в тази сделка. Трудно може да се докаже кога една вписана сума не е действителна. Според мен има малко случаи на вписване на данъчна оценка в нотариалния акт. Понякога практиката показва, че по-скоро вписаните цени са близки до данъчната оценка на имота. Разбира се, изискването в него да се впише действителната стойност е императивно и това важи за всички – както за политици и общественици, така и за обикновените граждани.

Лошото знаете ли кое е –

твърде

трудно е да се

докаже коя е

действителната стойност

на сделката

За да се докаже, трябва да съществува официална статистика за средните цени на имоти във всеки район на едно населено място, и то по поне няколко критерия. Нито една държавна институция у нас не поддържа такава пълна и точна статистическа информация за средните пазарни цени - по райони, по вид строителство и т.н. Това води до много проблеми с прозрачността за пазара на недвижими имоти.

Агенцията по вписванията още от създаването си притежава софтуерен продукт, който позволява при всяка сделка да се вписва материалният интерес. Това е функция на същия продукт, с който работи в момента Имотният регистър - “Икар”. Тя обаче не се използва. Предполагаме, че това се дължи на недостатъчния финансов и човешки ресурс, предоставян на агенцията.

Ако тази информация се регистрираше системно, вероятно много отдавна българската общественост, българският бизнес и инвеститорите щяхме да разполагаме с по-справедлива и точна информация за реалните пазарни цени на база сключени сделки. Тази статистическа информация, и то подробна – по административни райони, по квартали, по видове конструкции, по типове имот, по вид и т.н. се дължи на обществото. Ако я има и е представителна, би било трудно да се декларират значително по-ниски от реално договорените цени на сделките.

- Данъчните оценки не са ли вече все по-близо до действителните цени на жилищата?

- За всеки град, за всеки район в населените места е различно. Понякога, най-вече в големите градове и ако пазарът е във възходяща посока, данъчните оценки могат да изостанат от офертните стойности за съответния район. При слаб пазар се получава обратният ефект. Многократно сме коментирали, че данъчните оценки е необходимо да бъдат коригирани с по-голяма честота. Общинските администрации е добре да приемат правила за подобна по-честа и гъвкава промяна. Вероятно още по-добър вариант е да се направят нормативни промени, за да може този процес да бъде задължителен. В него трябва да бъдат привлечени браншовите организации от сектор строителство, недвижими имоти и др. Нашето сдружение нееднократно е заявявало готовност да се включи в такъв процес и ежегодно

да участва в

актуализирането на

данъчните оценки

чрез своите експерти. За последите 25 г. такива промени не сме чували да са правени повече от 1-2 пъти в големите общини. За малките нямаме информация.

- Казвате, че данъчните оценки изостават, но има ли случаи да е обратното?

- Разбира се, че има, дори в момента. Мога да ви дам примери за големите градове, в които данъчни оценки на търговските площи на вторстепенни и третостепенни улички са значително по-високи от офертните цени в същия район. Най-лошото е, че тази информация – за действителните цени на имотите, съществува, сключват се нотариални актове, в които се вписват. В колкото по-големи количества се регистрира тази информация, толкова по-точна ще е тя. Надявам се, че тези апартаментни скандали, които се случват в момента, ще доведат до проглеждане за тази истина – че тази информация трябва да се регистрира и да е публична. Липсата ѝ пречи не само на имотните агенции, а и на инвеститорите. Когато липсва, това води до по-ниска прозрачност на пазара. Какви дългосрочни решения да вземе един сериозен инвеститор, като не знае действителните цени на имотите? В края на краищата сектор строителство и недвижими имоти има сериозен дял в БВП на България.

- Кои методи за оценка на жилищни имоти са най-удачни за българския пазар? Всъщност има ли изобщо добри оценители на жилища в България?

- В България има отлични оценители, има и действащ закон за оценителите.

Проблемът на самите оценители обаче е същият, за който говорим. За да направиш коректна оценка, трябва да имаш достоверна, официална информация за реалните цени на сравними имоти.

- На липсата на такава информация ли се дължи обстоятелството, че понякога оценителите на банките при отпускането на ипотечен кредит дават по-различна цена, отколкото е стойността на самата сделка?

- Не съм се натъквал на такива случаи, макар че може и да има. Но в крайна сметка резултатът от една професионална оценка е определяне на справедливата пазарна стойност на един имот. Не е задължително тя да съвпада с договорената цена на покупко-продажбата.

- Мнозина твърдят, че брокерите нарочно надуват цените на жилищата, защото стремежът им е да вземат по-висока комисиона. Според вас не трябва ли да се регламентира професията на брокера?

- Твърдението, че брокери надуват офертни стойности, е абсурдно и не почива на никаква здрава пазарна логика.

Браншът е високо конкурентен. Пазарът на имоти е свободен и се движи само от основополагащите икономически закони.

НСНИ обаче отдавна пледира за регламентирането на тази професия. Подготвен е и проект за закон.

Знаете, че тази услуга се ползва изключително рядко от гражданите и по тази причина в 95% от случаите потребителите не знаят какво качество и какви видове услуги трябва да получат.

По европейския стандарт за предлагане на брокерски услуги всеки, упражняващ тази професия,

трябва да притежава базови

знания и умения в 15

различни сфери от науката

- право, финанси, маркетинг, макроикономика, психология, кредитна система, застраховане, геодезия, кадастър, данъчна система, архитектура и конструкции на сгради и др.

Предвиждаме да се създаде камара по примера на всички сродни до нашия браншове – строители, нотариуси, архитекти, геодезисти.

Като председател на НСНИ и човек с опит мога да кажа, че на този пазар работят страшно много хора с качества и с познания. Те постоянно надграждат своите професионални умения и знания. Инвестират в себе си, за да могат да бъдат още по-полезни за своите клиенти.

Но има и много фирми и лица, които използват неетични, некоректни практики, както към гражданите, така и към своите колеги в бранша. Държавата трябва да защити своите граждани, като създаде един регламент, който да доведе до по-справедлив, по-прозрачен и по-етичен пазар на имоти в страната.

- Вие веднъж предложихте да има и ексклузивни договори за продажба. Какво точно представляват те?

- Преди всичко този договор регламентира най-високо ниво на коректни и етични взаимоотношения. В САЩ и всички развити европейски пазари 99% от сделките се осъществяват чрез договори за ексклузивност. Този вид взаимоотношение има редица предимства пред това да дадете жилището, което ще продавате, на няколко различни агенции.

Първо, имате доверен партньор, който ви подпомага и подкрепя през целия труден процес на покупко-продажба. Второ, компанията ще има значително повече задължения към вас, отколкото ако работите с няколко агенции. Някои клаузи в тези договори е добре да бъдат унифицирани. Потребителите трябва да знаят, че в такъв вид договор трябва да има ясен срок, компанията трябва да се задължи с пълно и абсолютно отваряне на офертата, т.е. агенцията е задължена да предлага имота безусловно на всички купувачи, на други агенти и брокери в съответния район, за да може да бъде защитен интересът от получаване на най-справедлива цена за имота.

Добре е да има ясен бюджет за маркетинг и немаловажно е в договорите да се предвиди периодично отчитане на постигнатото.

Абонамент за печатен или електронен "24 часа", както и за другите издания на Медийна група България.

Други от Интервю

Георги Първанов: В политиката влязох в най-тежкото време, а Нинова през задния вход - директно стана зам.-министър

Още акценти от интервюто с президента в периода 2002 - 2012 г. и създател на партия АБВ: Природата празно не търпи - след като БСП се отказа от Коалиция за България, ние продължаваме Не мога да препоръчам на Нинова да приказва по-умно, не може да го постигне, но да приказва по-възпитано Сегашното управление е изчерпано - възможно е да устиска още,

Имот може да се заплаща и по специална сметка на нотариуса

Пазарната цена се уговораря между продавача и купувача, не е обявената в офертите, казва председателят на Нотариалната камара Красимир Анадолиев - Обществена тайна е, че голяма част от имотите се прехвърлят по данъчна оценка, без в договорите да се вписва реално платената цена. Имате ли наблюдения, г-н Анадолиев,

Най-ценното бижу на княгиня Мириам де Унгрия е огърлица с брачните й халки

Съпругата на покойния княз Кардам Сакскобургготски показа новите си колекции накити в София “Добър вечер”, каза княгиня Мириам де Унгрия и така откри изложба с най-новите си авторски бижута в един от големите столични молове. На изложбата като специални гости присъстваха родителите на покойния ѝ съпруг княз Кардам - Маргарита и Симеон

Ани Владимирова: 16-годишни бягат от дома заради родителски окови, лоша атмосфера, любов, скука

Днешните брачни двойки могат да спринтират, не и да издържат на маратона заедно Често деца, които изпадат в наркотична зависимост, са или от дъното на социалната стълбица, където никой не ги наблюдава, или от много богати семейства Социалната мрежа създава илюзията, че имаш безкрайно много възможности за социални контакти и

Георги Терзийски: До лятото ще завършим ремонтите по магистрала “Тракия”

Надявам се, че дотогава ще отпушим и движението към Гърция Освен “Хемус” сред приоритетите тази година е и магистралата до Калотина Ръководството на агенцията взема под внимание мнението на превозвачите за толсистемата, но засега в закона е записано, че тя влиза в сила от 16 август, казва Георги Терзийски,

Александър Ваклин: В СРС-тата се чува как Дюлгеров казва на Иванчева, че е вложил целия си потенциал да ме убеди да дам парите

Надявам се думите на бившия вътрешен министър Емануил Йорданов, че ако Иванчева и Петрова ме бяха убили, щяха да получат по-ниски присъди, да са нелепа шега, казва в интервю бизнесменът - Г-н Ваклин, как ще коментирате присъдите на бившата кметица на “Младост” Десислава Иванчева, заместничката ѝ Биляна Петрова и Петко Дюлгеров, както и това,

Последно от лого

Новини

Последно от лого

Последно от

Последно от

Още от Интервю

Васил Велев: Задължителна матура по математика - сега някои студенти не могат да делят

Половината скъпоплатени професии изискват математически умения, казва председателят на УС на Асоциацията на индустриалния капитал в България - Г-н Велев, защо настоявате за задължителна матура по математика? - Повече от половината скъпоплатени незаети места са базирани на математиката, като 1/3 от тях са в IT сектора.

Георги Свиленски: В БСП няма как да има еднолично управление - и Борисов да дойде, няма да му се получат нещата

Още акценти от интервюто с председателя на червения предизборен щаб: Включването на Иво Христов в листата ни е знак за отваряне на партията към по-широк кръг избиратели и хора, които подкрепят борбата за смяна на модела ГЕРБ Резултатът от пленума не е бламиране на лидера - 95% от листата, предложена от Нинова,

Румяна Коларова: Нито една партия в момента няма ресурс да откъсне парче от електората на ГЕРБ

Станишев не е в евролистата на БСП - това ще разколебае част от избирателите на социалистите Още акценти: Не е неморално да имаш луксозно жилище. Основното е да се докаже произходът на парите, с които то е купено Ще издържи ли БСП, ако изведнъж се извадят необяснимите придобивки на нейни водещи фигури Изборите не се измерват единствено със

Стоянка Мутафова: Последните думи на Нейчо Попов бяха: “Обичам те сто!”

За кралицата на българския театър и нейния любим 100 била мярка за най-голямата любов Кралицата на комедията Стоянка Мутафова навърши 97 години на 2 февруари. Отпразнува рождения си ден и отбеляза 70 години на сцена в препълнена зала 1 на НДК. Десетки нейни приятели като Любо Нейков, Ирен Кривошиева, Мариус Куркински, Виктор Калев,

Драгомир Шолев: Как да спасим Прасето в българското училище

Темата за насилието, агресията и липсата на разбиране е много актуална. Филмът е за драмата на едно наранено човешко същество - Вашият филм “Прасето” спечели 3 отличия на 23-ия ”София филм фест”: специалната награда на журито, приза за най-добър български филм и наградата на ФИПРЕССИ. Как го преживяхте, г-н Шолев? - Честно казано, не съм очаквал.

Красимир Каракачанов: “Обединени патриоти” сме като ЕС - единни в многообразието

Още акценти от интервюто: За да има респект, полицията и без повод да вика контингента на профилактични разговори Работата на кмета е да не допуска самонастаняване, а да викне ДНСК, енерго, полиция, пожарна Против съм да има извънсъдебно споразумение след побой “Обединени патриоти” сме като ЕС - единни в многообразието.

Последно от

Последно от

Най-важното

Избрано от Google

Следвайте във Viber