Добромир Ганев: При покупката на апартамент, цената му се договаря доброволно

https://www.24chasa.bg/mnenia/article/7387945 Добромир Ганев: При покупката на апартамент, цената му се договаря доброволно Добромир Ганев: При покупката на апартамент, цената му се договаря доброволно www.24chasa.bg
Добромир Ганев

За да докажеш, че някой е вписал данъчната оценка в нотариалния акт, трябва да знаеш коя е истинската стойност.

Никой в държавата няма достоверна информация за цените на имотите, макар че Агенцията по вписванията притежава софтуер, който позволява при всяка сделка да се вписва материалният интерес, казва председателят на Националното сдружение "недвижими имоти"

И още акценти

Държавата трябва да защити гражданите, като създаде регламент, който да доведе до по-справедлив, по-прозрачен и по-етичен пазар на имоти в страната

Твърдението, че брокери надуват офертни стойности, е абсурдно и не почива на никаква здрава пазарна логика

- Г-н Ганев, как гледате – вие лично, а и Националното сдружение “Недвижими имоти”, на практиката в нотариалните актове да се вписва не действителната стойност на купеното жилище, а данъчната му оценка?

- Договарянето на условията по една сделка, включително и цената, е абсолютно свободен процес за участниците в тази сделка. Трудно може да се докаже кога една вписана сума не е действителна. Според мен има малко случаи на вписване на данъчна оценка в нотариалния акт. Понякога практиката показва, че по-скоро вписаните цени са близки до данъчната оценка на имота. Разбира се, изискването в него да се впише действителната стойност е императивно и това важи за всички – както за политици и общественици, така и за обикновените граждани.

Лошото знаете ли кое е –

твърде

трудно е да се

докаже коя е

действителната стойност

на сделката

За да се докаже, трябва да съществува официална статистика за средните цени на имоти във всеки район на едно населено място, и то по поне няколко критерия. Нито една държавна институция у нас не поддържа такава пълна и точна статистическа информация за средните пазарни цени - по райони, по вид строителство и т.н. Това води до много проблеми с прозрачността за пазара на недвижими имоти.

Агенцията по вписванията още от създаването си притежава софтуерен продукт, който позволява при всяка сделка да се вписва материалният интерес. Това е функция на същия продукт, с който работи в момента Имотният регистър - “Икар”. Тя обаче не се използва. Предполагаме, че това се дължи на недостатъчния финансов и човешки ресурс, предоставян на агенцията.

Ако тази информация се регистрираше системно, вероятно много отдавна българската общественост, българският бизнес и инвеститорите щяхме да разполагаме с по-справедлива и точна информация за реалните пазарни цени на база сключени сделки. Тази статистическа информация, и то подробна – по административни райони, по квартали, по видове конструкции, по типове имот, по вид и т.н. се дължи на обществото. Ако я има и е представителна, би било трудно да се декларират значително по-ниски от реално договорените цени на сделките.

- Данъчните оценки не са ли вече все по-близо до действителните цени на жилищата?

- За всеки град, за всеки район в населените места е различно. Понякога, най-вече в големите градове и ако пазарът е във възходяща посока, данъчните оценки могат да изостанат от офертните стойности за съответния район. При слаб пазар се получава обратният ефект. Многократно сме коментирали, че данъчните оценки е необходимо да бъдат коригирани с по-голяма честота. Общинските администрации е добре да приемат правила за подобна по-честа и гъвкава промяна. Вероятно още по-добър вариант е да се направят нормативни промени, за да може този процес да бъде задължителен. В него трябва да бъдат привлечени браншовите организации от сектор строителство, недвижими имоти и др. Нашето сдружение нееднократно е заявявало готовност да се включи в такъв процес и ежегодно

да участва в

актуализирането на

данъчните оценки

чрез своите експерти. За последите 25 г. такива промени не сме чували да са правени повече от 1-2 пъти в големите общини. За малките нямаме информация.

- Казвате, че данъчните оценки изостават, но има ли случаи да е обратното?

- Разбира се, че има, дори в момента. Мога да ви дам примери за големите градове, в които данъчни оценки на търговските площи на вторстепенни и третостепенни улички са значително по-високи от офертните цени в същия район. Най-лошото е, че тази информация – за действителните цени на имотите, съществува, сключват се нотариални актове, в които се вписват. В колкото по-големи количества се регистрира тази информация, толкова по-точна ще е тя. Надявам се, че тези апартаментни скандали, които се случват в момента, ще доведат до проглеждане за тази истина – че тази информация трябва да се регистрира и да е публична. Липсата ѝ пречи не само на имотните агенции, а и на инвеститорите. Когато липсва, това води до по-ниска прозрачност на пазара. Какви дългосрочни решения да вземе един сериозен инвеститор, като не знае действителните цени на имотите? В края на краищата сектор строителство и недвижими имоти има сериозен дял в БВП на България.

- Кои методи за оценка на жилищни имоти са най-удачни за българския пазар? Всъщност има ли изобщо добри оценители на жилища в България?

- В България има отлични оценители, има и действащ закон за оценителите.

Проблемът на самите оценители обаче е същият, за който говорим. За да направиш коректна оценка, трябва да имаш достоверна, официална информация за реалните цени на сравними имоти.

- На липсата на такава информация ли се дължи обстоятелството, че понякога оценителите на банките при отпускането на ипотечен кредит дават по-различна цена, отколкото е стойността на самата сделка?

- Не съм се натъквал на такива случаи, макар че може и да има. Но в крайна сметка резултатът от една професионална оценка е определяне на справедливата пазарна стойност на един имот. Не е задължително тя да съвпада с договорената цена на покупко-продажбата.

- Мнозина твърдят, че брокерите нарочно надуват цените на жилищата, защото стремежът им е да вземат по-висока комисиона. Според вас не трябва ли да се регламентира професията на брокера?

- Твърдението, че брокери надуват офертни стойности, е абсурдно и не почива на никаква здрава пазарна логика.

Браншът е високо конкурентен. Пазарът на имоти е свободен и се движи само от основополагащите икономически закони.

НСНИ обаче отдавна пледира за регламентирането на тази професия. Подготвен е и проект за закон.

Знаете, че тази услуга се ползва изключително рядко от гражданите и по тази причина в 95% от случаите потребителите не знаят какво качество и какви видове услуги трябва да получат.

По европейския стандарт за предлагане на брокерски услуги всеки, упражняващ тази професия,

трябва да притежава базови

знания и умения в 15

различни сфери от науката

- право, финанси, маркетинг, макроикономика, психология, кредитна система, застраховане, геодезия, кадастър, данъчна система, архитектура и конструкции на сгради и др.

Предвиждаме да се създаде камара по примера на всички сродни до нашия браншове – строители, нотариуси, архитекти, геодезисти.

Като председател на НСНИ и човек с опит мога да кажа, че на този пазар работят страшно много хора с качества и с познания. Те постоянно надграждат своите професионални умения и знания. Инвестират в себе си, за да могат да бъдат още по-полезни за своите клиенти.

Но има и много фирми и лица, които използват неетични, некоректни практики, както към гражданите, така и към своите колеги в бранша. Държавата трябва да защити своите граждани, като създаде един регламент, който да доведе до по-справедлив, по-прозрачен и по-етичен пазар на имоти в страната.

- Вие веднъж предложихте да има и ексклузивни договори за продажба. Какво точно представляват те?

- Преди всичко този договор регламентира най-високо ниво на коректни и етични взаимоотношения. В САЩ и всички развити европейски пазари 99% от сделките се осъществяват чрез договори за ексклузивност. Този вид взаимоотношение има редица предимства пред това да дадете жилището, което ще продавате, на няколко различни агенции.

Първо, имате доверен партньор, който ви подпомага и подкрепя през целия труден процес на покупко-продажба. Второ, компанията ще има значително повече задължения към вас, отколкото ако работите с няколко агенции. Някои клаузи в тези договори е добре да бъдат унифицирани. Потребителите трябва да знаят, че в такъв вид договор трябва да има ясен срок, компанията трябва да се задължи с пълно и абсолютно отваряне на офертата, т.е. агенцията е задължена да предлага имота безусловно на всички купувачи, на други агенти и брокери в съответния район, за да може да бъде защитен интересът от получаване на най-справедлива цена за имота.

Добре е да има ясен бюджет за маркетинг и немаловажно е в договорите да се предвиди периодично отчитане на постигнатото.

Абонамент за печатен или електронен "24 часа", както и за другите издания на Медийна група България.

Други от Интервю

Доц. д-р Бони Петрунова: Имаме 85% сигурни данни, за да възстановим базиликата в Плиска

Храмът е символ на желанието забългарска империя и съперничество с Рим и Константинопол Моментът, в който Борис решава да приобщи България към модерния свят, е знаков също колкото влизането ни в ЕС Каменните блокове от базиликата са били иззети за строежа на малките гари на хиршовата железница. Божидар Димитров ги връща обратно Със строежа на

Иранският посланик: Екип Б* стои зад напрежението в Персийския залив

Не искаме война, но ако ни нападнат, ще отговорим твърдо, казва  Сейед Мохаммад Джавад Расули - посланик на Ислямска република Иран в София - Г-н посланик, как ескалацията на напрежението в Персийския залив и рискът споразумението за иранската ядрена програма от 2015 г. да се провали ще се отразят на отношенията на Иран с Европа и в частност с

Министър Ананиев отново предлага само промяна във финансирането, а не решаване на проблемите

Личните разходи за здраве ще се увеличат, защото ще има и дейности, които не се покриват по основния пакет и хората ще трябва да си направят допълнително здравно осигуряване или да ги заплащат, казва Валентина Градинарска, главен изпълнителен директор на “Животозастрахователен институт” АД И още: - Здравната вноска се запазва 8%,

Проф. Михаил Константинов: 1 милион няма да могат да гласуват при 100% машинен вот

Не дай боже някой да хакне критична инфраструктура - енергетика и транспорт Хакерът на НАП иска да покаже на всички колко е велик Хакери проникнаха и в ЦРУ, и в Пентагона, и в американското правителство - няма достъпна интернет базирана система, която да не може да се хакне Предлагам всички държавни услуги,

Елка Зарева: В ТЕЦ “Бобов дол” ще се горят отпадъци по примера на редица държави от ЕС

Трансформацията на централата към алтернативни горива ще допринесе за прехода на България към т.нар. зелена икономика, казва главният еколог на централата - От известно време се разпространява информация, че ТЕЦ “Бобов дол” планира да изгаря отпадъци. До какви ползи очаквате да доведе това, инженер Зарева?

Кирил Маричков: Наша песен дълго време беше на първо място в класация в ГДР

С “Щурците” сме свирили във всички соцстрани. Навсякъде можехме да пеем на английски, само тук не разрешаваха На 30 октомври в зала 1 на НДК ще има голям концерт “Кирил Маричков на 75 години”. Датата не е избрана случайно, тогава е рожденият ден на популярния български изпълнител. Във връзка с годишнината на страниците на вестник “24 часа”

Последно от лого

Новини

Последно от лого

Последно от

Последно от

Още от Интервю

Любо Нейков: Дори и малка слава да имаш, това е голямо тегло

Имаме екипите, които да се занимават и в трите посоки - риалити, сериал и игрален филм. Сериозно мислим поне за два от тези три варианта Това интервю е част от по-голям материал, озаглавен “Господари на сериалите” - “кавър стори” на новия брой на списание TREND, което ще е на пазара от понеделник.

Красимир Даскалов: Хората в Девин имат повече надежда след направените основни промени

Инвестициите в общината надхвърлят 30 млн. лв. в инфраструктурни обекти, вътрешни улици, водопроводна мрежа, в социалната и образователната инфраструктура, в областта на спорта, казва кметът на града След като бе подменен старият топлопровод за минералната вода, ръстът на туристи е 40% - Г-н Даскалов, туризмът е запазената марка на община Девин.

Николай Мелемов: Смолян се променя към добро - трудно, но много видимо

Когато станах кмет, не съм обещавал чудеса - в администрацията има финансова дисциплина, градът е подреден и приветлив. Мога да гледам съгражданите си в очите и те го знаят Съборът на Рожен се посещава от 300 хил. души. Той запазва традициите и обичаите ни. Сигурен съм, че по-грандиозно събитие у нас няма - Г-н Мелемов,

Ненков: Толсистемата ще измерва и теглото, за претоварен камион ще се плаща повече

Тя ще се ползва и от всички следващи правителства, казва зам.-председателят на регионалната комисия в парламента Александър Ненков - Г-н Ненков, с колеги от ГЕРБ внесохте промени в Закона за пътищата, с които се отлага толсистемата с до 6 месеца. Какво наложи промените? - Две са основните причини.

Яне Янев: Местните феодали се канят да управляват България. Бойко може да ги отреже

Още акценти от интервюто: Котилото на кмета Котев в Сандански не е оставило нито една позиция за човек извън родата или приятелския кръг Всички го виждат че сутрин излиза от хотела и вечер там се прибира, а вика: “Не е мой хотелът!” Местните феодали утре могат да направят и партия, а чувам, че се замисля подобно нещо.

Проф. д-р Веселин Методиев: “Българското чудо” - англичаните наричат така демократичния модел, роден преди 140 г.

Тримата легендарни премиери на XIX век са Каравелов, Стоилов и Стамболов, а на ХХ век - Малинов, Гешов, Ляпчев. Всички те са милеели за България - Отбелязахме 140 години от създаването на първото българско правителство. Стигат ли на българина почти век и половина опит в управлението на държавата, проф. Методиев?

Последно от

Последно от

Най-важното

Избрано от Google

Следвайте във Viber